BRIEFING.105(2005.12.8)
共益費を賃料と区分する意義
賃貸ビル・マンション等において、賃貸人は賃借人から、賃料とは別に“共益費”や“管理費”を徴収するのが一般的である。
この“共益費”とは、共用部分の維持管理費、光熱水費等をまかなう実費相当額と理解されているがことが多い。
しかしその内訳となると、これといった規定はなく、鉢植えのリース料や管理人の人件費まで含めるのか否か、かなりあやふやである。したがって、マンションで賃料の１割程度、事務所で２割程度といった相場で決められる場合が多く。「第２賃料」と理解されるに至っている。
実際、賃料と区分する意義を認めず、「共益費なし」「共益費は賃料に込み」とする物件も多い。契約上区分していても、仲介業者間では合算し、「共益込みで・・・」と会話されることが多い。
もし、これらを区分する意義があるとすれば、次の点だろう。
①共益費は賃料と異なり協議なしに値上げが可能とも考えられる。
②抵当権者が賃料を差し押さえても、共益費にまでは及ばない。
③共益費は、会社の家賃補助の対象外である場合が多い。
④共益費は、生活保護世帯の基準家賃とは別枠である。
⑤通常の賃貸というサービス以外のサービスを提供しやすくなる。
①は賃貸人にとっての利点であるが、あまり説得力がない。
②は賃貸人（抵当権設定者）にとっての利点であるが、特殊な場合のことである。
③は賃借人を雇用する会社にとっての利点であるが、これも特殊な場合のことである。
④は、物件の選択肢が広くなるという点で賃借人の利点だが、やはり特殊な場合である。
⑤は、共益費という料金をとることにより、共用の庭園や談話室を整備しやすくなるということである。
これらのうち、①～④に大きな意義は認められない。⑤についても、賃料に含めて考えられないこともないから、共益費が絶対必要というわけでもないのである。