BRIEFING.118(2006.8.10)
効用比の正体
分譲マンション１戸の積算価格は、その１戸を含む「１棟の建物及びその敷地」の積算価格に、その１戸の効用積数割合（配分率）を乗じて求められる。全体の価格を全戸に配分するという考え方である。
そして効用積数とは、「１棟の建物及びその敷地」の各専有部分について求められるもので、一般には（専有面積×効用比）で求められる。
また効用比とは、専有面積当たりの価値であり、基準となる部分を１００とし、その部分の階層・位置、形状、規模、用途等によって査定される。
例えば、２階を１００とし、３階が１０２，４階が１０３、といった具合である。妻側住戸ならこれに＋２ポイントといったところだろうか。
市街地再開発事業の施設建築物の用途は多様である。店舗、ホテル、劇場、事務所、住居（分譲・賃貸）、駐車場、さらには交番や市民ホールといった公共施設までもが１棟の区分所有建物に組み込まれる場合がある。その権利変換計画作成に当たっては、これらそれぞれに効用比を査定しなければならない。
エレベーターやロビー、集会室等は、賃貸借や売買の対象とならず、効用比もない。
ところで、この効用比は何を念頭に査定されているのか、必ずしも明確になっていない。一般には次のように考えられている。
①価格比説・・・・いくらで売れるか
②賃料比説・・・・いくらで貸せるか
③純賃料比説・・・貸せばいくらもうかるか
この点、国土交通省の損失補償取扱要項・別記３は、当初分譲時における「設定価格」および近隣区分所有建物等の「設定価格」を参考にして適正に求める旨、述べている。①の価格比説である。
また、積算価格を求める作業の一部なのであるから、価格比を念頭に査定するのが当然と言えるかも知れない。①が有力説と言ってよいだろう。
一方、各説併記した解説書も多く、また、なぜあっさりと「価格比」と言わず「効用比」と言うのかという疑問も残るのである。