BRIEFING.275(2012.04.09)
不動産の鑑定評価額に取引に係る諸費用を考慮すると・・・
不動産鑑定評価においては、不動産の取得に係る仲介手数料や、登録免許税、不動産取得税、消費税、売買契約書の印紙税などの諸税を考慮しない。
それは、必ずしも不動産の取得を想定して評価をするわけではないからである。
確かに、これからその不動産を取得する人にとっては、先に述べた費用も考慮しておかなければならない。その不動産を取得するためには避けられない費用だからである。
しかし、これからその不動産を譲渡する人にとっては、仲介手数料や印紙代は必要であるが、他のものは必要ない。
また、その不動産を保有していて今後も保有し続ける人にとっては、前述の費用は考える必要がない。
不動産の鑑定評価額は原則として、売主、買主、保有者、すべてに共通する価格であるから、これらの費用を考慮しないこととしていると考えられる。
もしこれらを考慮するなら次のようになる。
①取得しようとする人にとっては加算（追加的支出）
②譲渡しようとする人にとっては減算（手取りの減少）
③保有しようとする人にとっては無関係
土地１億円（固定資産税評価額７千万円とする）、建物１億円（同６千万円とする）合計２億円の不動産の取引に際し必要な経費を試算してみる。なお煩雑さを避けるためここでは消費税を考えない。また建物は住宅以外とする。
印紙税・・・・・８万円（売主・買主とも）
仲介手数料・・・２億円×３％＋６万円＝606万円（売主・買主とも）
登録免許税・・・土地７千万円×1.5％＝105万円、建物６千万円×2％＝120万円
不動産取得税・・土地７千万円÷２×3％＝105万円、建物６千万円×4％＝240万円
合計は1,184万円（売主は614万円）となる。
買主にとっては２億円＋1,184万円、売主にとっては２億円－614万円となる。
両者の差は、２億円に対し8.99％にもなる。