BRIEFING.297(2013.02.13)
専有部分の状態と効用比
分譲マンションや再開発ビルは、いくつかの専有部分からなっており、各専有部分の所有権には、原則として共用部分の共有持分と敷地利用権が付随している。不動産鑑定評価基準では、このような１個の専有部分を「区分所有建物及びその敷地」（BRIEFING.158参照）と呼んでいる。
そしてその積算価格は、その専有部分を含む「一棟の建物及びその敷地」の積算価格に、当該専有部分の効用積数割合（配分率）を乗じて求められる。
効用積数割合とは「一棟の建物及びその敷地」に占める１個の専有部分の価値の割合であり、効用積数は、個々の専有面積にその「効用比」を乗じたものである。
「効用比」（BRIEFING.118参照）はその専有部分の階層、位置、用途の他、内装、設備等を考慮して査定される、専有部分の単価のようなものである。
さて、ある高級分譲マンションの積算価格は、外観と平面図から「１棟の建物及びその敷地」で20億円、ある１室の効用積数割合は2.5％と査定され、その積算価格は20億円×2.5％＝５千万円、と求められた。
その上で内部を見ると、内装はめちゃくちゃ、設備はトイレ、浴槽、キッチン、エアコン、すべて損壊状態で、標準的な仕様に復旧するには１千万円はかかると言う。
この場合の修正方法としては次の２つが考えられる。
（１）20億円から１千万円を控除し、効用比も下方修正する。
（２）５千万円から１千万円を控除。
（１）は「一棟の建物及びその敷地」の価格から修正してゆこうというものだが、効用比を如何ほどにすればよいかピンとこないので、結論を睨んで以下のように効用積数割合が逆算され、効用比も修正されるものと思われる。大変厄介である。
（５千万円−１千万円）÷（20億円−１千万円）≒2.01％
この場合、面倒だからと総額をそのままにして、その１室の効用比のみ下げると、結果的に他室の価格が上がってしまう点に注意が必要だ。
その点（２）は分かりやすいし正直だ。ただ「１棟の建物及びその敷地」の価格はそのまま放置されるという欠点がある。
しかし、実務上、他のすべての専有部分を見ることは不可能であるから、他の専有部分は（階層、位置、用途を除き）すべて標準的、と想定するのが一般的である。つまり「１棟の建物及びその敷地」の価格は、そもそも想定と割り切るべきなのである。