BRIEFING.313(2013.09.12)
老朽空き家の“経済的価値”
都市の人口・世帯数の増加を背景に住宅供給が国是であった時代、それを経験した業界人は減りつつある。鉄道が延伸され、道路が敷かれ、その周辺に住宅が張り付ついて都市が膨張を続けた時代であった。しかし現在、日本は成熟期を迎え、少子高齢化が進み、今では「空き家問題」が重要な政策課題の１つである（BRIEFING.248参照）。
さて、今年は５年に一度の「住宅・土地統計調査」の年に当たり、今月中にも調査が開始されるところである。その前回（平成20年）の調査によると、全国の空き家率、総住宅数に占める空き家の割合は13.1％だという。そしてこの中には、多くの適切に管理されていない住宅があると考えられる。
そのような空き家は、倒壊の危険、犯罪の誘発、公衆衛生の低下、景観の悪化といった問題をかかえている。では、なぜ所有者がこれを早期に解体撤去しないのであろうか。
ひとつは、その費用の問題である。撤去後、何か有効活用する途があるならともかく、これといってないなら、放っておこうかとなる。
もうひとつは、住宅用地の固定資産税・都市計画税（以下固都税という）の特例（地方税法349条３の２、同法702条の３）の問題である。
市街化区域内の宅地所有者には、その価格に応じ毎年固都税が課税される。しかし、住宅用地、特に小規模住宅用地（200㎡以内）については、その税負担を特に軽減する必要から、課税標準額が大幅に引き下げられているのである。
たとえば、地積200㎡、時価20万円／㎡（4,000万円）の住宅用地なら、非住宅用地に 比べ、次の通り優遇されている。なお、課税上の価格は時価の70％（BRIEFING.001参照）とし、煩雑さを避けるため負担調整措置（BRIEFING.271参照）は考慮していない。
●非住宅用地
4,000万円×70％×(固1.4％＋都0.3％)＝476,000円／年
●小規模住宅用地
4,000万円×70％×(固1/6×1.4％＋都1/3×0.3％)≒93,300円／年
小規模住宅用地ならおよそ２割弱、年間約38万円も安くなる。
地価の高い都心商業地域においても同様の措置があり、時価200万円／㎡なら年間約380万円も安くなる。
一方、建物を撤去すれば家屋の固都税はなくなる。だが古い建物なら課税標準額が低く、税額もわずかだ。床面積100㎡で１万円／㎡とすれば17,000円／年で、住宅用地の軽減効果に比べてずっと小さい。
老朽空き家の敷地であっても、住宅が建っている以上は住宅用地。更地になれば非住宅用地である。解体撤去に二の足を踏む気持ちは分からなくもない。建っているだけで大幅減税という“経済的価値”を生むのであるから。