BRIEFING.324(2014.01.24)
中古ビルの想定と取引利回りの見立て
同等の賃料収益を上げている２つの中古賃貸ビルがあるとする。維持管理修繕等に要する必要諸経費等も概ね同じとする。そうすると償却前純収益（キャッシュフロー（ＣＦ））に具現化される現下の「使用価値」は、両ビルとも同じと言うことができる。
しかし、このビルの価格を査定する場合、その収益があと何年維持できるか、その後はどうなるのか、という時間軸を意識した立体的観点からの検討が欠かせない。そこで重要となるのが、現下のＣＦと、価格とを関連づける「還元利回り」である。その査定には十分な経験が必要である。
床面積2,500㎡、有効率80％、稼働率95％、賃料3,000円／月㎡、というＡＢ２つのビルがあったとする。年間の必要諸経費等は賃料収入の25％とする。そうすると両ビルの年間ＣＦは下表①の通り計算される。
そしてＡビルは築30年で、あと20年ほど使えると見られる。Ｂビルは築40年で、あと10年ほどしか使えないと想定する。
そうすると両ビルのこれから得られるＣＦ単純合計は下表②の通りとなる。なお、ともに最後の３年間は、稼働率が75、55、35％と下がり、賃料も2,700、2,400、2,100円／月㎡と下がると想定し、必要諸経費等は最終年まで同額とした。③は毎年のＣＦを現在価値（ここでは年５％で割引いた）に直して合計したものである。
| ビル | ① | ② | ③ | ④ | ⑤ |
| A(残20) | 51.3 | 919 | 597 | 151 | 748 |
| B(残10） | 51.3 | 405 | 328 | 246 | 574 |
さらに、残存耐用年数満了時に敷地を４億円（建物取壊し費用、仲介手数料等控除後）で売却するとし、その現在価値④も加算すると⑤の通りとなる。これはすなわちＤＣＦ法による収益価格である。
では、直接還元法を採用する場合、今のＣＦを、一体いくらの還元利回り（償却前）で割り引けばよいであろうか。ＤＣＦ法の結論と一致する利回りは・・・。
答えは次の通りである。
Ａビル 51.3百万円／年÷748百万円≒6.9％
Ｂビル 51.3百万円／年÷574百万円≒8.9％
では、年間総収益に対する還元利回り、いわゆる取引利回り（粗利回り、グロス利回り）はどれくらいであろうか。答えは次の通り。あなたの見立てはどうだったであろうか。
Ａビル 68.4百万円／年÷748百万円≒ 9.1％
Ｂビル 68.4百万円／年÷574百万円≒11.9％