BRIEFING.348(2014.10.23)
買うか借りるか？－県営プール跡地のホテル事業提案
奈良県は、先頃締め切られた「ホテル事業計画提案競技」に２者からの応募があったことを発表した。
この提案競技は、県営プールと警察署の跡地を活用した「ホテルを核とした賑わいと交流の拠点整備事業」の事業者選定のために行われているもので、2015年末に事業者を決定、2019年度末開業が目標とされている。
さて、応募する事業者は、土地の譲渡を受けるか、借地するかを選択することができる（選択の如何は審査の対象外）。それぞれの条件は以下の通りである。
①譲渡価格代金：120,000円／㎡
②借地料単価：270円／月㎡（保証金12ヶ月分）
②の期間は20年以上70年以内で、50年未満の場合は事業用定期借地権、50年超の場合は一般定期借地権である。
②の利回りは次のように計算される（保証金の運用利回りを２％とした）。
270円／月㎡×12月＋270円／月㎡×12月×2％≒3,305円／年
3,305円／年÷120,000円／㎡≒2.8％
定期とは言え新規賃料としては安いようだがいかがだろうか。ちなみに商事法定利息は６％、民事法定利息は５％である。また「公共用地の取得に伴う損失補償基準細則」による土地（宅地）の使用に係る地代の利回りは６％（林地は５％）、国税庁の定める「相当の地代」も６％である。
応募した２者は取得か賃借か、いずれを選択したのであろうか。
ところで②の場合、借地料の改定方法についての規定もある。毎年４月１日に、正面路線の相続税路線価の変動に比例した改定を行うという（予定されている指定用途地域の変更等による変動は含まない）。
しかしこれでは、ホテル事業の地域貢献が自らの固資・都計税に跳ね返るというジレンマが生ずる。また、事業収益に見合わぬ地価（路線価）の上昇があった場合は酷ではないか（この改定方法が常に有効と認められるとは限らないが）。
このように地価に連動した改定ルールは、バブル期に多く見られた「３年毎に５％アップ」といった無謀なルールよりはよほど合理的であるが完璧ではない。かと言って「甲乙協議の上」だけでは寄るべき規範がない。完全無欠な改定ルールを作ることができればノーベル経済学賞級、いや平和賞級かも知れない。