BRIEFING.351(2014.11.25)
ドルから見た日本の地価
外資による都心の不動産取得が積極的である。
その背景に円安があることは間違いない。円安により、外貨で見た日本の地価には割安感があるというのである。
以下では、公示価格日本一の銀座４丁目２番４（山野楽器銀座本店敷地）について、2012年１月から2014年１月までの公示価格を米ドルで試算してみた。
為替レートは各年１月の平均である。
| 年月 | 万円／㎡ | 万ドル／㎡ | 円／ドル為替 | |||
| 2012.1 | 2,700 | 100.0％ | 35.1 | 100.0％ | 77.0 | 100.0％ |
| 2013.1 | 2,700 | 100.0％ | 30.3 | 86.3％ | 89.2 | 115.8％ |
| 2014.1 | 2,960 | 109.6％ | 28.5 | 81.2％ | 103.9 | 134.9％ |
この間、円建てでは9.6％の上昇となっているが、ドルに換算してみると、18.8％もの下落となっている。
ドルから見た日本の地価はまだまだ割安に映る。
ここで、仮に２年前の水準、35.1万ドル／㎡が適正な水準とし、来年１月の地価がこれに戻ると仮定しよう。そしてそれを円に戻して対前年比を見てみる。但し来年１月の為替は分からないので2014年10月の平均を採用する。
35.1万ドル×108.1円／ドル≒3,790万円／㎡
3,790万円／㎡÷2,960万円／㎡≒128.0％
つまり、円建てで28.0％上昇すればドル建てでやっと３年前の水準に戻る計算になる。これを同様に人民元で試算すると31.6％もの上昇となる。
実際、今の東京都心の地価動向を聞くと、こんな感じかも知れない。この１年間の実感としては物足りないぐらいとも感じられる。
市場参加者の持つキャッシュは円ばかりではない。
しかし日本の不動産が生むキャッシュフローは円である。これを自国に持ち帰る際の為替もまた円安であることに留意しなければならない。