BRIEFING.371(2015.06.22)

不動産の試算価格と鑑定評価額（１）

不動産鑑定評価の各手法によって求められる試算価格の内、どの価格を重視して鑑定評価額を決定するかは、鑑定評価における重要な判断である反面、恣意性が入り込む余地のある部分でもある。恣意性はもってのほかとしても、評価主体の考え方、傾向、市場認識等が現れてくる部分であり、また、いずれが正解かが分からない部分でもある。

貫かねばならない考え方の基本は「市場参加者の目線」であろう。

以下に例として�@〜�Bの不動産（いずれも新築）を想定する。

�@超都心の超高層マンション最上階の１戸（専有床面積100�u）
　敷地5,000�u、地上41階地下1階建、延50,000�u。
　総戸数400戸と想定。

�A都心の８階建１Ｒマンション１棟（16�u／戸×40戸）
　敷地160�u、地上10階建、延800�u。
　有効率80％と想定。

�B郊外の３階建アパート１棟（50�u／戸×36戸）
　敷地1,000�u、地上3階建、延1,800�u。
　有効率100％と想定。

積算価格はざっくりと以下の通り査定する。

�@土地：5,000�u×250万円／�u＝125億円
　建物：50,000�u×70万円／�u＝350億円
　合計：475億円×販売費加算1.20＝570億円
　570億円×効用積数割合1.40／400≒2億円

�A土地：160�u×125万円／�u＝2億円
　建物：800�u×25万円／�u＝2億円
　合計：4億円

�B土地：1,000�u×20万円／�u＝2億円
　建物：1,800�u×16.7万円／�u≒3億円
　合計：5億円　　　　　　　　　　　

次回は収益価格と比準価格を査定する。

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