BRIEFING.388(2016.03.14)
事業用定期借地権の３つの特約
定期借地権には、次の３種類がある。
(1)一般定期借地権（借地借家法22条）
(2)事業用定期借地権（借地借家法23条）
(3)建物譲渡特約付借地権（借地借家法24条）
さらに(2)には、30年以上50年未満（23条１項）の任意排除型と、10年以上30年未満（23条２項）の強制排除型がある。次の点が異なるため、契約書作成の際には十分注意しなければならない。なお公正証書によることはいずれでも必須だ。
●任意排除型・・以下の特約(本来は無効)が可能
①契約の更新なし
②建物の築造による存続期間の延長なし
③建物買取請求権なし
●強制排除型・・以下の規定は当然不適用
①借地権の存続期間(3条)
②借地権の更新後の期間(4条)
③借地契約の更新請求等(5条)
④借地権の更新拒絶の要件(6条)
⑤建物の再築による借地権の期間の延長(7条)
⑥借地契約の更新後の建物の滅失による解約等(8条)
⑦建物買取請求権(13条)
⑧借地契約の更新後の建物の再築の許可(18条)
前者なら３つの特約で「定期借地権」にすることが可能、後者なら当然に「定期借地権」と言えば分かりやすい。
では、前者の場合で、①～③の特約のうち１つまたは２つだけを付した契約は、「定期借地権」と呼べるか否かは別として有効だろうか。これには次の６種類が考えられる。
| ア | イ | ウ | エ | オ | カ | |
| ① | ● | ● | ● | |||
| ② | ● | ● | ● | |||
| ③ | ● | ● | ● |
アは建物買取請求のみ認める、イは(法定期間内の)延長のみ認める、といったもので、あってもおかしくない契約だ。１つ欠けているからといって他の特約まで無効とする理由は見当たらない。有効と解すべきだろう。
ところで法23条の条文見出し（事業用定期借地権等）には「等」が付されている。これは平成20年の法改正前の「事業用借地権」を含んでいるからと思われるが、上記の①を欠いた契約はもはや「事業用定期借地権」と言うに違和感があるから、これも「等」に含めることにしてはどうか。