BRIEFING.398(2016.06.14）
立地の良否と建物価格
土地と建物からなる不動産の売買価格は、通常、一体の総額で協議され、決定後に必要に応じてその内訳が定められるのが一般的である。内訳を契約書に記載せず、両当事者がそれぞれに「合理的に」（都合良く？）判断する場合もある。
このような不動産価格を土地建物に分割する決定的な方法は、今のところ存在せず、国税庁としてもいくつかの例を挙げる（国税庁タックスアンサーNO.6301）に留めている。
さて、総額を土地建物に分割するに際しては、建物価格が立地の良否に左右されるだろうか、という問題に直面する。否定派・肯定派の主な言い分は次の通り。
●立地非関与説（否定派）
①同じ建物ならどこに建てても価格は同じはず。１億円で建てた建物が竣工した瞬間に、敷地によって１億１千万円になったり９千万円になったりしたらおかしい。
②１億円の土地に１億円でビルを建て３億円で売れたとすると、超過の１億円は土地の潜在的価値であり、もともと土地が２億円であったと理解すべき。
●立地関与説（肯定派）
①都心と工業地域とに建てられた全く同じ事務所ビル。想定される賃料の差（もちろん後者が安い）は地価の差のみでは説明できない。
②同じ土地に全く同じ一戸建住宅を、リビング南向きと北向きとに建てた場合を想定する。両者の建物価格の差（もちろん後者が安い）は建物に起因すると考えられる。
③繁華街の店舗ビルや事務所ビルが、地価と建築費からは説明できないほど高く取引されるケースがある。ミニ開発の新築一戸建住宅でも見られる。このような場合、建物を建築費以上に評価すべきである。
ところで、更地の収益価格を求める際の一般的な手法、土地残余法では、想定した土地建物に帰属する純収益から、建物投資額に見合う純収益を控除し、残りを全て土地に帰属する純収益として収益価格を求める。これは一見、立地非関与説の立場である。しかしこの手法は、土地の最有効使用を想定することが前提とされている。
これを踏まえて両派の主張を再吟味すると・・・。
立地非関与説の①は、どちらの敷地も最有効使用なら首肯すべき主張である。また②については、土地の１億円が最有効使用前提でなかったと見ればこの主張も首肯できる。
立地関与説の①は不動産と地域との適合、②は土地建物の均衡の問題で、敷地の最有効使用の程度が建物価格に影響すると言うべきだ。③は立地非関与説の②と同じで、従来考えられていた最有効使用が誤りで、今回、真の最有効使用が実現された結果と考えられる。同等の地域で同等の開発を行えば同じ結果になるはずで、さすれば地価を見直すべきだ。
立地は建物価格に直接は関与しないが、土地の最有効使用に影響を与え、それが建物価格に関与（最有効使用でなければ下方修正）すると言うことができる。