BRIEFING.445（2017.09.28）

分割併合で見えてくる限定価格の本質（１）

不動産鑑定評価における限定価格については、当コラム読者諸氏にとって説明するまでもなかろう。しかしよく見かける限定価格についての説明は、隣接地を丸ごと併合（以下、一括併合という）するケースばかりを取り上げ、その正常価格に増分価値のうちのいくらを上乗せするかという話が中心になっている。

でも、それは一括併合の場合に限っての話であり、それだけでは限定価格の本質を見失ってしまう可能性がある。実務上、一括併合よりは、隣接地の一部を分割して併合（以下、分割併合という）するケースの方が多いと思われ、分割併合を取り上げて説明すべきである。それにより、一括併合は分割併合の特殊なケースであることが分かってくる。

以下、分割併合の例を挙げて、増分価値、限定価格の本質に迫る。

まず背中合わせの四角い２画地を想定する。Ａ地は表通り、Ｂ地は裏通りに面し、地積等は表�@の通りとする。Ｂ地のＡ地に接する部分を帯状に10�u分割し、Ａ地に併合すると、表�Aの通りとなる。奥行に若干増減が生ずるが両地とも単価に影響がないものとした。

	間口×奥行	地積	単価	総額
Ａ地	10m×10m	100�u	40万円／�u	4,000万円
Ｂ地	10m×20m	200�u	15万円／�u	3,000万円
計		300�u	23万円／�u	7,000万円

	間口×奥行	地積	単価	総額
Ａ地	10m×11m	110�u	40万円／�u	4,400万円
Ｂ地	10m×19m	190�u	15万円／�u	2,850万円
計		300�u	24万円／�u	7,250万円

これにより生じる増分価値は（7,250万円−7,000万円＝250万円）である。それはＡ地所有者にとってのＢ地買入限度額（4,400万円−4,000万円＝400万円）とＢ地所有者にとってのＡ地売却限度額（3,000万円−2,850万円＝150万円）との差でもある。

10�uについて単価が上がった分（40万円／�u−15万円／�u）と考えると分かりやすい。

なお、買入限度額はご承知の通り、合理的に買入れても損をしない最高額である。売却限度額は（あまり使われない用語であるが）合理的に売却しても損をしない最低額である。両土地所有者は、この250万円の配分比を巡って、折半だ、面積比だと言って協議することになる。

ここで誤ってはならないのは、配分した額を対象不動産（売買する10�u）の正常価格にプラスするのではないということである。

不動産鑑定評価基準では、限定価格を求める場合「かっこ書きで正常価格又は正常賃料である旨を付記してそれらの額を併記」することとされている。しかしそのことに意味があるのは、一括併合の場合に限っての話であり、実は重要なのは「対象不動産の正常価格」ではなくＡＢ両土地の取引前後の「４つの正常価格」だ。それについて次回述べる。

---

ＢＲＩＥＦＩＮＧ目次へ戻る