BRIEFING.447（2017.10.12）
分割併合で見えてくる限定価格の本質（３）
分割併合による増分価値は（ａ’－ａ）－（ｂ－ｂ’）で求められる。しかし、それがマイナスになる場合もある。
前回の例は、併合する側の土地（Ａ地）の単価が分割する側の土地（Ｂ地）の単価より高い場合であったため、分割併合される10㎡の単価が上昇し、増分価値が生ずるというケースであった。
これが逆であったなら、マイナスの増分価値、すなわち減分価値が生ずることとなる。
Ａ地所有者が、自分の土地より単価の高い隣地を取得し、自分の土地と同単価に下げてしてしまうというのは、合理的ではないが、何らかの事情で面積を広げたい場合にはあり得る話である。
この場合、生ずる減分価値を、Ｂ地所有者にも一定比率で負担させるというのは現実的でない。Ｂ地所有者にとっての売却限度額を下回る価格になってしまい、Ｂ地所有者は売却を拒むだろう。Ａ地所有者は、少なくともＢ地と同単価（すなわち売却限度額）を提示せねばなるまい。買主が減分を全てかぶる、補償という意味合いの価格と言える。
しかし、Ｂ地所有者が土地をもてあましており、奥の方を分割譲渡したいという意向を持っていたらどうだろう。そしてＡ地所有者が今以上の面積を望んでいないとしたら・・・。
このように売主が積極的、買主が消極的なら、減分価値を両者で分け合っておかしくないし、売主が全部かぶってもおかしくない。ならば、増分価値が生ずる場合でも、売主が積極的で買主が消極的なら、売主は増分価値を全て買主に与えてでも購入するだろう。これらの組み合わせと配分の方法は下表の通りで、消極的な（またはそう見せる)方が有利となる。
| 買主積極的 | 買主消極的 | |
| 売主積極的 | 適切に配分 | 買主に100％ |
| 売主消極的 | 売主に100％ | 取引されない |
| 買主積極的 | 買主消極的 | |
| 売主積極的 | 適切に配分 | 売主に100％ |
| 売主消極的 | 買主に100％ | 取引されない |
不動産鑑定評価でいう限定価格は、両者同じくらい積極的に売りたい・買いたいという場合を想定していると考えられる。しかしその度合いはモノサシで測れるものではないし、外観からは読み取りにくい（あえて隠す）。複数の人が参加する市場があれば本音を出さざるを得ないのだが。
両当事者は、自分の積極性を秘匿し、相手の真意を探り、折半だ、総額比だ、と解決方法を模索する。決裂すれば両者とも損だが、先に折れても損だ。できれば相手に折れさせたい。限定価格の決定過程は一種のチキンゲームなのである。