BRIEFING.484(2018.10.18)
続・借家権割合４０％の謎
国税庁の財産基本通達第３章94には「借家権の評価」について定められている。その計算に用いられる「借家権割合」は国税局長により定められる。現在その割合は、全国で30％に統一されているが、平成17年まで、なぜか大阪国税局管内（市制地及び路線価地域に限る）だけは40％であったことについて、前回説明し、その理由について次の私案を提示したところである。
①高額償却・敷引き先取り説
②保証金・敷金返還債務持回り説
③更新料なし説
各説の説明は前回に譲るとし、今回はマンションの１室（貸家）を想定し、その検証を試みる。
(1)価額の想定
土地：敷地の持分20㎡×20万円／㎡＝ 400万円
建物：専有床面積40㎡×20万円／㎡＝ 800万円
合計：400万円＋800万円＝1,200万円（30万円／㎡）
(2)賃料の想定
1,200万円×取引利回り10％÷12ヶ月＝10万円／月（2,500円／月㎡）
(3)保証金・敷金及び償却・敷引きの想定
●大阪管内Ｈ17：保証金・敷金12ヶ月分、その内、
解約時返還金６ヶ月分（60万円）、償却・敷引き６ヶ月分（60万円）
●大阪管内以外：保証金・敷金６ヶ月分（60万円）、別途礼金２ヶ月分（20万円）
(4)貸家建付地価格（借地権割合60％とする）
●大阪管内Ｈ17：400万円×（１－60％×40％）＝304万円
●大阪管内以外：400万円×（１－60％×30％）＝328万円（差24万円）
(5)貸家価格
●大阪管内Ｈ17：800万円×（１－40％）＝480万円
●大阪管内以外：800万円×（１－30％）＝560万円（差80万円）
上記(3)の大阪管内Ｈ17の解約時返還金は、「敷金返還債務持回り」により売買価格にマイナス要因として織り込まれる。但し債務の履行時期（賃借人の解約・明渡し）は将来なので年３％で６年後として割り引く。その複利現価率及び債務の現在価値は次の通りである。
60万円×0.8375≒50万円
次に(3)の大阪管内Ｈ17の償却・解約引きを賃料の先取りと解すと、その額は売買価格から控除すべきと考えられる。大阪管内以外でも同様の性格を持つ礼金があり、その差は次の通りとなる。
60万円－20万円＝40万円
この２つの合計は90万円となった。一方、上記(4)の差24万円と(5)の差80万円の合計は104万円だ。近似とは言えないが大差はない。バブル崩壊後、大阪でも①は見られない。②の習慣は残るものの金額が下落し、売買価格に及ぼす影響は小さくなっている。40％を30％に下げたのは遅ればせながらそれを反映したものと解釈できる。なお③については前回も触れたが、更新料支払いの前後で若干の相違があるのみと考えられる。
ただ、大阪国税局管内全部が40％であったことについては説明できないのが残念だ。