BRIEFING.49(2003.3.7)

不動産は買うべきか、借りるべきか?(1)

事務所を構えよう、店舗を経営しよう、あるいは所帯を持とうとする人がそのための不動産を探す場合、まず買うか借りるかという判断がある。資金力により選択肢が限られる場合が多いが、全額借入れ可能とすれば、その判断は何に依存して行われるだろうか。

同じ土地建物を取得する場合と、賃借する場合とで、下記条件の下、比較する。

●取得費は全額借入(n年間固定金利)、n年後売却。
●取得費のうち土地分は元利均等、建物分は元金均等返済。
●諸税、手数料等は無視。
●賃借でも、取得したのと同様に使用収益可能。
●賃借に際し一時金なし、賃料は常に積算賃料(期待利回り一定)。
●積算賃料の基礎価格は(再調達原価×(n−経過年数)/n)で算出。
●減価償却費は定額法(n年間)、残価率0。
●n年後の売却代金は土地値(解体・除去費用は無視)。
●インフレ率=0、借入金利=期待利回り=割引率とする。

それぞれの場合に、毎年必要(Dはn年後に返戻)な現金は次の通り。

     取  得     賃  借
土地取得費返済(元利均等)@ 
賃料

 
純賃料
 
土地 E
建物取得費返済
   (元金均等)
金利 A 建物 F
元本 B 減価償却費(定額法)G
維持管理修繕費       C 維持修繕管理費 H
売却代金(n年後に返戻)  D                

まず、C=H、B=Gであるからそれぞれ相殺される。また、借入金利=期待利回であるから、A=Fでありこれも相殺できる。

@DとEとは、その現在価値の合計で比較する必要があるが、借入金利=期待利回り=割引率であるから、詳細は省略するがこれについても相殺可能である。

とすれば取得も賃借も損得なしとなる。次回はインフレ率を考慮して検討する。


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