コラム497：自社ビル隣接更地の併合取得と増分価値

ある土地の所有者が、その隣接土地を併合取得した結果、併合後の土地の価値が、元々の両土地の価値の合計を上回る場合がある。その上回る部分の価値を、不動産鑑定評価では「増分価値」と呼ぶ。土地の形状の改善、道路の接面条件の改善等に依るものである。

しかし、両土地が併合による「増分価値」を生む関係にあったとしても、その土地の一方または両方に建物が建っており、その残存耐用年数がまだ十分にある場合には、併合によるプラスの効果が出にくい、または出ないことがある。

例えば、下表上段の自社ビル（築25年、延1,200㎡）敷地と、背中合わせである中段の更地が売りに出されたとする。

併合により、これらが下段の二方路地となると使い勝手が良くなる上、街路幅員によって制限を受けていた自社ビル敷地の容積率も600％まで利用可能となるから「増分価値」は大きい。

しかし、現実には現存する自社ビルがその発現を阻害することになる。

自社ビルの増築という扱いで、隣接更地に、併合後土地の容積を使い切るビルを建てる手もあるが、最初から１棟の建物を新築するのに比べ、非効率であることは間違いない。

しかも、増築部分を今後50年間使うとすれば、築25年の既存部分は築75年にもなる。しかし自社ビルを今すぐ壊して全面建替え、というのは勿体ない。思案のしどころだ。

加えて、隣接更地にもビルが建っていたらどうだろうか。合棟の上、増築というのもあり得るが現実的でない。「増分価値」を得るチャンスを見送るか、取得だけして「増分価値」の享受は遠い将来（両ビルの同時建替え時）のお楽しみとするか・・・。

併合による「増分価値」の生じ方は次の３つに分けられる。

①すぐ具現化する（更地どうしの併合）。
②一部具現化するが将来のお楽しみもある。
③全く具現化しないが将来のお楽しみがある。

そして、現時点における「増分価値」を把握するためには、すぐに具現化する「増分価値」と、将来のお楽しみである「増分価値」及びその実現までの期間を見積もらなければならない。その場合、取得者の目論見を参考にしつつも、その主観や希望のみに依らず、客観的に検討することが大切である。