BRIEFING.78(2004.10.4)

差額配分法による“事前調整”は必要か？

継続賃料を求める鑑定評価の手法には、差額配分法、利回り法、スライド法、賃貸事例比較法等がある（BRIEFING.69参照）。

このうち、差額配分法は、現行賃料と正常賃料との間に生じている差額を貸主・借主で「配分」するもの（BRIEFING.44参照）であり、求められる試算賃料は、両賃料の間のどこかとなる。

この試算賃料を、他の手法から求められた試算賃料と関連づけ、軽重に係る判断等の「調整」を行って適正な継続賃料が決定される（下図�@参照）。

ところで、この試算賃料の「調整」の段階において、現行賃料と正常賃料とは、すでに調整されて１つの試算賃料という形に加工されてしまっているため、その姿はすでにない。

しかし、実務上、求められる適正な継続賃料が、現行賃料の何％アップ（ダウン）となるのか、正常賃料との乖離がどの程度縮小されるのか、これらは常に意識するところである。

それならば“事前調整”をやめてこの両賃料を表舞台に引っぱり出し、５賃料で「調整」（下図�A参照）を行ってはどうだろうか。実務上、目配りする賃料にも合致する。継続賃料を争う両当事者や、裁判官にも解り易いと思うのだがいかがであろうか。

実際賃料 → → 差配分法に よる試算賃料 正常賃料 利回り方による試算賃料 スライド法による試算賃料 比　準　賃　料

→ → → →

調 整

→

適正な 継続賃料

実　際　賃　料 正　常　賃　料 利回り方による試算賃料 スライド法による試算賃料 比　準　賃　料

→ → → → →

調 整

→

適正な 継続賃料

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