BRIEFING.540（2020.10.01）
不動産の利回りの分類（２）
不動産の利回りＲには様々な種類のものがあるが、異なる概念のＲが同じ名称や似た名称で使われており、誤解や混乱が生じがちである。そこで前回、これらのＲを分類の方法に着目して整理した。今回はそれらをさらに分かり易く表にまとめてみた。
Ⅰ．割るか掛けるか（ＡからＰか、ＰからＡか）の相違
| ア | Ａ÷Ｒ→Ｐを求める | ①還元利回り |
| イ | Ｐ×Ｒ→Ａを求める | ②期待利回り |
Ⅱ．期待(予測)か実際かの相違
| ア | 期待(希望)のＡ、Ｐ | ①期待利回り |
| イ | 実際(推定)のＡ、Ｐ | ②実質利回り、③取引利回り |
Ⅲ．どのようなＡに対応するかの相違
| ア |
経費を含むＡ |
①取引利回り、②粗利回り、③表面利回り、 ④グロス利回り |
| イ |
経費を控除したＡ |
⑤純利回り、⑥純収益利回り、⑦実質利回り、 ⑧ネット利回り、⑨ＮＯＩ利回り |
| ウ | 減価償却費をも控除したＡ | ⑩償却後純収益利回り、⑪投下資本収益率 |
Ⅳ．一時金の運用益等もＡに加算するか否かの相違
| ア | 一時金の運用益等を含むＡ | ①実質賃料利回り |
| イ | 一時金の運用益等を除くＡ | ②支払賃料利回り |
同じ名称でありながら、その意味が異なる組み合わせは次の通り。
『期待利回り』・・・Ⅰの②とⅡの①
『実質利回り』・・・Ⅱの②とⅢの⑦（Ⅳの①も類似）
『取引利回り』・・・Ⅱの③とⅢの①
例えば、(一財)日本不動産研究所が定期的に行っている「不動産投資家調査」における「期待利回り」は「投資家の判断(計算)に使われる還元利回りを指す。」と定義されており、この「期待利回り」がⅠの区分ではア、であることが分かる。さらに「通常、純収益(NOI)を期待利回りで割ったものが投資価値になる。」と説明があり、Ⅲの区分ではイとなることを示している。
さらに「取引利回り」について「市場での還元利回り。純収益(NOI)を市場価値で割ったものを指す。」と説明があり、これがⅠの区分のア、Ⅲの区分でイであることが分かる。補足説明として「期待利回り」は「各投資家が期待する採算性に基づく利回り」、「取引利回り」は「投資家が実際の市場を観察して想定する利回り」としており、それぞれⅡの区分ではア、イであることが分かる。
つまりこの調査における「期待利回り」はⅠのア、Ⅱのア、Ⅲのイ、「取引利回り」はⅠのア、Ⅱのイ、Ⅲのイ、の意味で使用されているのである。なお、ともにⅣの区分はイであることが別途説明されている。
不動産の利回りについて、様々な分類・説明がなされているが、その分類が上記ⅠⅡⅢⅣのいずれの区分によるものなのか、その名称の如何にとらわれずに判断する必要がある。