BRIEFING.613（2024.01.22）
資産区分の相違による試算価格の方向性
ある鉄骨造２階建の店舗は敷地面積75㎡、延床面積120㎡で、飲食店経営を目的として賃借人に一棟貸しされているとする。賃料は２４万円／月（2,000円／月㎡）だ。
賃貸人（所有者）はいわゆるスケルトン状態でこれを賃貸し、賃借人が内装は勿論、電気、厨房、給排水、空調、衛生、消防等の設備を施し（Ｂ工事またはＣ工事）、飲食店舗としている。そしてこれらは賃借人の資産であり、維持管理、修繕・更新の費用も賃借人が負担することとなっている。賃貸人の負担は、固資・都計税と損害保険料の他、屋根と外壁の修繕費くらいだろうか。
さて、この不動産が収益物件として売り出された。そこである不動産投資家が値を付けた。
スケルトンであることを考慮し、経費率を低目の２０％と見積もり、純収益を４％として還元すれば、この不動産の収益価格は次のように試算される。
２４万円／月×１２月×（１－２０％）÷４％＝５,７６０万円
積算価格は次のように査定される。なお、建物の資産区分は、躯体も含めて賃貸人５０％、賃借人５０％とし、建物の経過年数等による減価率は５０％とした。
土地：４０万円／㎡×７５㎡＝３,０００万円
建物：３０万円／㎡×１２０㎡×５０％×（１－５０％）＝９００万円
合計：３,９００万円
両試算価格の中間値は４,８３０万円だが、収益価格を重視し、５,５００万円程度だろうか・・・。
ところが賃貸借契約書をよく見てみると、スケルトン貸しではなく、設備のほとんどは賃貸人の所有（A工事）であることが分かり、不動産投資家は次の通り値を付け直した。
収益価格は、経費率２０％を３５％に上げ、還元利回り４％を５％に上げた。
２４万円／月×１２月×（１－３５％）÷５％＝３,７４４万円（－３５．０％）
積算価格は、建物の設備のほとんどが賃貸人所有ということで資産区分を１００％賃貸人とし、経過年数等による減価率も６０％に引き上げた。
土地：４０万円／㎡×７５㎡＝３,０００万円（変わりなし）
建物：３０万円／㎡×１２０㎡×１００％×（１－６０％）＝１,４４０万円
合計：４,４４０万円 （＋１３．８％）
結果、収益価格は－３５．０％、積算価格は＋１３．８％となり、収益＞積算は、収益＜積算に逆転した。思わぬ維持管理・修繕費が生ずることになるから収益価格は下落、テナントの物と思っていた資産がこちらの物ということになって積算価格は上昇した、と説明できる。
賃料が定まっている収益物件については、賃貸人（所有者）と賃借人との資産区分の相違により、収益価格、積算価格は大きく異なってくる。しかもその相違の方向性は、両試算価格で逆となっているのである。