BRIEFING.625（2024.11.01）

角地加算率の査定（１）

不動産鑑定評価基準は、不動産の価格形成要因を、一般的要因、地域要因、個別的要因の３つに区分して考えている。個別的要因については、土地に関するもの、建物に関するもの、建物及びその敷地に関するもの、の３つに分けた上で、例えば土地に関する個別的要因として、�@地勢、地質、地盤等、�A間口、奥行、地積、形状等、�B高低、角地その他の接面街路との関係、などを例示している。

価格水準が概ね等しい地域の土地の中でも、形状の悪い土地（三角形とか）、道路より低い土地などは安いし、二方路地や角地などは高い。そのような要因（個別的要因）を地域の価格水準（標準画地価格）に加味して、その土地の価格が求められるのである。

では、角地は標準画地価格よりどれくらい高いのだろうか。なお一般に標準画地は「中間画地」（一方向のみが道路に面する画地）である。

国税庁の財産評価基準書に基づくとどうだろうか。同書の「土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整率表」に基づき、実際に存在する次の４つの角地について試算してみる。但し、角地以外の要因（奥行価格補正他）の混在を防ぐため、それぞれの画地の形状は、いずれも15ｍ×15ｍの正方形と想定する。路線価は令和６年のものを採用した。

�@東京都港区赤坂３丁目　田町通り接面　「対翠館ビル」
�A東京都港区赤坂３丁目　田町通り接面　「赤坂グランベルホテル」
�B京都市中京区長刀鉾町　四条通り接面　「京都三井ビルディング」
�C京都市中京区長刀鉾町　四条通り接面　「京都フコク生命四条烏丸ビル」

�@�Aの正面路線価は同じである。そして�@の側方路線価は正面とあまり変わらないが、�Aでは半額以下だ。�B�Cについても同様である。その結果、評価額の正面路線価に対する割合（角地加算率）は右端の通りとなった。

		地区区分	道路の愛称	奥行 (m)	路線価 (千円/�u)	奥行価格 補正率	側方路線 影響加算率	評価額 (千円/�u)	対正面 路線価
�@	正面	普商・併住	赤坂田町通り	15	4,630	1.00		4,630	7.7％
	側方	普商・併住	赤坂地下鉄通り	15	4,460	1.00	0.08	357
	計	−	−	−	−	−	−	4,987
�A	正面	普商・併住	赤坂田町通り	15	4,630	1.00		4,630	3.5％
	側方	普商・併住	特になし	15	2,020	1.00	0.08	162
	計	−	−	−	−	−	−	4,792
�B	正面	高度商業	四条通り	15	6,030	1.00		6,030	8.2％
	側方	高度商業	烏丸通り	15	4,960	1.00	0.10	496
	計	−	−	−	−	−	−	6,526
�C	正面	高度商業	四条通り	15	6,030	1.00		6,030	2.4％
	側方	普商・併住	東洞院通り	15	1,840	1.00	0.08	147
	計	−	−	−	−	−	−	6,177

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