BRIEFING.626（2024.11.07）
角地加算率の査定（２）
前回、土地に関する個別的要因の内、接面街路との関係である「角地」について、標準画地に対してどれくらい高いか、その率（角地加算率）について考えてみるに当たり、国税庁の財産評価基準書の「土地及び土地の上に存する権利の評価についての調整率表」に基づき、実際に存在する次の４つの角地について試算してみた。
４つの角地は以下のビルのある角に想定した15ｍ×15ｍの画地だ。①②の正面路線価は等しく、③④の正面路線価も等しい。但し、①③の側方路線の路線価は、正面路線価と近い価格だが、②④の側方路線の路線価は、正面路線価の半分以下だ。
①東京都港区赤坂３丁目 田町通り接面 「対翠館ビル」
②東京都港区赤坂３丁目 田町通り接面 「赤坂グランベルホテル」
③京都市中京区長刀鉾町 四条通り接面 「京都三井ビルディング」
④京都市中京区長刀鉾町 四条通り接面 「京都フコク生命四条烏丸ビル」
試算の結果、それぞれの角地の評価額は、正面路線価に対して、①は＋7.7％、②は＋3.5％、③は＋8.2％、④は＋2.4％となった。
同じ角地でも、側方路線も賑やかな通りなら角地加算率も高く、寂しい側方路線なら角地加算率は低い。忘れてはならない視点である。
財産評価基準書の考え方なら、価格が（正面＝側方）なら、側方路線影響加算率がそのまま角地加算率になり、（正面÷２＝側方）ならその半分が角地加算率になるという訳だ。
なお、国税庁の定める側方路線影響加算率は、路線の地区区分によって少しずつ異なり、「普通商業・併用住宅地区」で0.08、「高度商業地区」で0.10である。そして、①②の側方路線は「普通商業・併用住宅地区」であり、③の側方路線は「高度商業地区」、④の側方路線は「普通商業・併用住宅地区」であるから、側方路線影響加算率は、①②④は0.08、③は0.10となる。
さて、貴殿のヤマカンによる角地加算率と比べてどうだろうか。上記試算結果の方が正しいと言うわけではないが、不動産市場で形成され収束してきた結果が、上記試算結果に一致するよう、調整率が査定されてきたとすれば、これもお手本の一つと言ってもよいだろう。
しかし、調整率に対しては、様々な不満や異論がある。特に不整形地補正率については、率が甘い（もっと減価すべき）との意見が多い。改善の余地はある。
ところで、赤坂の「田町通り」は現在「エスプラナード赤坂通り」と改称されているらしい。地元の「エスプラナード赤坂商店街振興組合」の公式Webサイトによると、「これまでの『赤坂田町通り』に未練を残す人もいましたが、いつまでも黒板塀の料亭や高級キャバレーを引きずる名称でもあるまいと・・・」ということで改称が決まったとのこと。
バブルの時代を知る皆様方は「田町通り」に様々な思い出をお持ちなのではないだろうか。