BRIEFING.446（2017.10.05）

分割併合で見えてくる限定価格の本質（２）

前回、限定価格を求めるに当たって重要なのは「対象不動産の正常価格」ではなく「４つの正常価格」であることを指摘した。その４つとは次の通りである。

１．併合前Ａ地の正常価格（以下、ａ　とする）
２．併合後Ａ地の正常価格（以下、ａ’とする）
３．分割前Ｂ地の正常価格（以下、ｂ　とする）
４．分割後Ｂ地の正常価格（以下、ｂ’とする）

そして（ａ’−ａ）と（ｂ−ｂ’）との差が配分すべき増分価値である。そしてその何％かが（ｂ−ｂ’）に加算されて限定価格が求められるのである。対象不動産（10�u）の正常価格は出る幕がなく、不動産鑑定評価基準が、それを併記しなければならないとしていることは失当であると言わねばならない。

但し、分割併合でなく、一括併合であった場合に限っては、対象不動産の正常価格がすなわちｂであり、ｂ’＝0であるから（ｂ−ｂ’）が対象不動産の正常価格に等しいため、そのような場合に限っては妥当と言うべきである。

以下�@�Aは前回と同じ表である。今回はこれに�B（一括併合）を加えた。なお、�BのＡ地において、奥行が長くなる効果（減価）と二方路地となる効果（増価）が相殺され、単価に変化はないものとした。

	間口×奥行	地積	単価	総額
Ａ地	10m×10m	100�u	40万円／�u	4,000万円
Ｂ地	10m×20m	200�u	15万円／�u	3,000万円
計		300�u	23万円／�u	7,000万円

	間口×奥行	地積	単価	総額
Ａ地	10m×11m	110�u	40万円／�u	4,400万円
Ｂ地	10m×19m	190�u	15万円／�u	2,850万円
計		300�u	24万円／�u	7,250万円

	間口×奥行	地積	単価	総額
Ａ地	10m×30m	300�u	40万円／�u	12,000万円
Ｂ地	10m× 0m	0�u	15万円／�u	0万円
計		300�u	40万円／�u	12,000万円

分割併合の場合と、一括併合の場合とで、それぞれａ、ａ’、ｂ、ｂ’が上表�@〜�Bのどの数値に該当するかは説明するまでもない。そして前述の通り（ａ’−ａ）と（ｂ−ｂ’）との差が配分すべき増分価値であり、一括併合の場合には、（ｂ−ｂ’）が対象不動産の正常価格になることが分かる。

次回は、分割による減分が、併合による増分を上回るケース、つまり増分価値がマイナスになる場合について検討する。

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