BRIEFING.556（2021.05.18）
売る側の価格と買う側の価格（2）
Ｈ投資法人とそのスポンサー企業であるＨ社の間の不動産（不動産信託受益権）の取引価格と、不動産鑑定評価額との関係について、前回、次の３つの答えを用意した。
①鑑定評価額には幅がある（ストライクゾーン説）。上下数％なら適正。
②この鑑定評価額はＨ投資法人が取った鑑定評価額。Ｈ社には関係ない。
③両当事者の立場も事情も様々。鑑定評価額は価格決定の参考に過ぎない。
前回、①を容認しつつ、Ｈ投資法人の売買全てにわたって「高く売れた」「安く買えた」ことは「偶然」なのだろうと結論付けた。
また、②は鑑定評価額に対する考え方として誤っていると指摘しつつ、Ｈ社も別途鑑定評価を取っていて「高く売れた」「安く買えた」であったなら「鑑定評価の一体何なのか説」容認か、あくまでも「偶然」で説明するかに言及した。
では、③についてはどうだろうか。
③は「鑑定評価の一体何なのか説」を認めて開き直るかの様ではあるがやや違う。いや、本質的には全く違うと言い切ってよい。
③の考え方は、鑑定評価額は両者とって適正（①はあるにせよここでは目をつぶる）であるが、両者の置かれている立場や抱えている事情は様々で、それを踏まえて、鑑定評価額より高い価格で取得しても、安い価格で譲渡しても、理由があるなら全く問題ないというものである。
鑑定評価額は、市場の価格、市場並みの価格と言ってもよい。市場の誰もが考えそうな価格というべきかも知れない。だが、Ｈ投資法人もＨ社も不動産のプロ中のプロであるから遠慮はいらない。鑑定評価額なんぞ分かっているけど、相手のいることだしライバルもいる。それより高くても当社にとって買うべき時は買う、安くても売るべき時は売る、という水準を見極めているはずである。
プロは鑑定評価額など気にしなくてよいのである。参考にする程度でよいのである。
そうは言っても、株主や投資家にはその根拠を説明せねばならない。彼らはプロではない。鑑定評価額（市場の適正な価格）より高く買う、安く売ることに不安があるだろう。「どうしてなんだ！」当然の疑問である。ましてや両当事者が、投資法人とそのスポンサーともなれば利益相反も疑われる。
そこでプロが説明すればよいのである。鑑定評価額はこうですが、我々にとってはこうだと判断しました、あるいは、市場はこう見ていますが我々はこう考えています・・・と。
それにしても、Ｈ投資法人の取った鑑定評価額を用いれば、いずれもＨ投資法人に説明し易く、Ｈ社には難いのは不自然だ。さらに、Ｈ投資法人が、個々の取得・譲渡について、投資主に詳しく情報開示しなければならないのに対し、Ｈ社は株主に対しそこまで詳しく説明する必要はない、という背景もあり、これら売買価格と鑑定評価額との関係が本当に「偶然」なのかとの疑念も湧く。
多忙なプロは素人に説明するのが面倒になり「鑑定評価額より安く買って高く売ってるんだから文句ないでしょ」で済ませたくなりがちなのではといった妄想も脳裏を過る。
不動産のプロよ、鑑定評価を超えて行け。説明責任を携えて。