BRIEFING.573（2022.05.13）
直接還元法の「趨勢」とＤＣＦ法の「波」
不動産の価格を求める鑑定評価の手法の1つ、収益還元法には次の２つがある。
①直接還元法
一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法
②ＤＣＦ法
連続する複数の期間に発生する純収益及び復帰価格を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合計する方法
上記①では、単年度の総収益から総費用を控除して純収益を求め、それを還元利回りで還元して収益価格を求めることになる。その際今後の純収益の「趨勢」を価格に反映させる方法として次の３つが考えられる。
(1)純収益を直近のものではなく、修正して純収益に織り込む。
(2)純収益は直近のものとし、還元利回りに織り込む。
(3)純収益にも織り込み、還元利回りにも織り込む。
一般的には（3）の方法が採用されていると思われるが、予測される「趨勢」のうち、一般的要因や地域要因によるものである部分については（2）、個別的要因によるものである部分については（1）の方法によることが多いのではないだろうか。
一方、上記②の場合、この先数年間についての「趨勢」がかなり具体的に予測できる場合は、それをその年その年の純収益、即ち毎年の収益・費用に織り込むことになる。
したがってその年その年の純収益がある程度把握できるなら②が有効であるが、ザックリした「趨勢」しか分からないなら①によるべきである。また、形だけＤＣＦ法とし、毎年同額の収益・費用を見込むだけなら①でよいだろう。当てずっぽうのＤＣＦや形だけのＤＣＦなら①でよい。
②の真骨頂は、この先数年間の収益・費用の予測が可能で、しかもその波が大きい場合に発揮される。金利水準（割引率）がもっと高ければなおさらだ。
例えば②は、その不動産に必要な大規模修繕が来年必要な場合と、５年後でよい場合とを、区別し、それを明確にその価格に反映させてくれる。来年だけ大きな収益（核テナントの更新料等）が見込めるが、３年後からは（ライバル店の開店等で）収益の減少が見込まれるといった波も反映させてくれるのである。
この予測可能な数年間の具体的な「波」を①で今期以降の「趨勢」に織り込もうというのはなかなか難しい。したがってこのような場合には、①より②がよいのである。
新型コロナの影響で、近年、飲食テナント等の賃料が、期間限定で大幅に引き下げられる例が多く見受けられた。３ヶ月間50％減額とか、６ヶ月間30％減額といった具合である。この場合、①の純収益にも還元利回りにも「趨勢」を織り込みにくい。②ならしっかり反映できるのである。
しかしこの「波」はなかなか予測通りにいかない。事実上記のような特約は、新型コロナが収束しないため、延長された例が多い。この場合、②の欠点が露呈する。①では「趨勢」でうやむやになり「波」の予測のハズレが明確にならないという利点（欠点？）がある。