BRIEFING.255(2011.08.22)
鑑定評価の手法とグリーンビルディング
国土交通省は昨年7月から環境不動産ポータルサイトを開設し、各種情報提供を行っている。また日本政策投資銀行は「ＤＢＪグリーンビルディング認証」に取り組んでおり、本年7月、本制度のホームページを開設したところである。
ここでは不動産鑑定評価の手法にあてはめて、グリーンビルディング（≒環境不動産）の価値を考察する。
グリーンビルディング（以下ＧＢ）は、建築コストが通常の建物に比べて割高であることから、積算価格は高く求められるであろう。しかし収益価格はどうか。
ＧＢでは電力の消費が抑えられるため、総費用は減少するだろう。但し、ＧＢならではの各種設備の維持管理修繕費が発生する。しかし両者相殺しても総費用は減少すると予想してよさそうだ。
仮にテナントビルで電気代がテナント負担であったとしても、電力消費量が少ないということがテナント募集の武器になり、その分、そうでないビルの賃料より、高い賃料を設定することができるであろう。
また、具体的メリットがなくても、ＧＢの看板で企業イメージの向上を図ることができるし、テナントビルならそれだけで高い賃料が取れる可能性が高い。総収益は増加と予想できる。
以上から、償却前の純収益については上昇を予想する。では償却後の純収益はどうか。
ＧＢであるための各種設備も、やがては耐用期間が満了し、価値を失う運命にある。それを毎期の費用に織り込んでおかなければならない。それは毎年の経年劣化を数値化したものと言える。これを控除した純収益が償却後純収益である。
なお、償却前の純収益から収益価格を求める場合には、それを反映した還元利回りを採用しなければならないため、結果は同じと言うべきである(BRIEFING.092参照)。
収益価格上昇までにクリアすべき関門は次の通りである。
①電気代等縮減と維持管理修繕費上昇を勘案し総費用は減少するか。
②イメージ効果で総収益は上昇するか。
③上記①②から償却前純収益は上昇するか。
④償却後純収益でも上昇するか。
積算価格に加え、収益価格が上がれ（④が難関だが）ば、比準価格も追随するであろう。そうすれば鑑定評価額は当然上昇することとなる。