BRIEFING.372(2015.09.11)

不動産の試算価格と鑑定評価額（２）

前回、３種の不動産（�@〜�B）について積算価格を査定した。今回は収益価格と比準価格、を求める。�@は超都心の超高層マンションの最上階１戸、�Aは都心の８階建賃貸１Ｒマンション１棟、�Bは郊外の２階建賃貸アパート１棟である。それぞれの概要は前回のBRIEFINGをご参照いただきたい。

収益価格は次の通り査定する。還元利回りは取引利回りベースとした。

�@80万円／月（8,000円／月�u）×12月÷6.0％＝1.6億円
�A5万円／月戸（3,125円／月�u）×12月×40戸÷6.0％＝4.0億円
�B8.33万円／月戸（1,666円／月�u）×12月×36戸÷9.0％≒4.0億円

�@の賃料は高額だが、積算価格の水準には届かなかった。�Aはそもそも賃貸収益目的の不動産なので積算価格同等の水準だ。�Bは人口減少下、還元利回りを保守的に査定せざるを得ず、積算価格を下回る結果となった。

次に比準価格を査定する。�@については専有床面積当たりの相場が形成されているため、求めることが可能である。しかし�A�Bについては相場と言えるようなものがなく、査定は断念する。

�@100�u×400万円／�u＝4.0億円 �A査定を断念。
�B査定を断念。

超都心の超高層の最上階は超高いことが、事例から分かっている。最上階から10階下ぐらいから上にゆくに従い加速度的に価格が上昇し、最上階でまた一段と上昇する。

さて、求められた試算価格は下表の通りだ。

	積算価格	収益価格	比準価格
�@	2.0億円	1.6億円	4.0億円
�A	4.0億円	4.0億円	−
�B	5.0億円	4.0億円	−

�@の試算価格はかなりばらついた。鑑定評価額の決定が難しい。�Aは４億円で決めてよいだろうか。�Bはどうするか。中間値採用か・・・。

次回検討の上、鑑定評価額を決定する。

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