BRIEFING.65(2003.10.20)
「敷引き」は無効？（１）
建物、特に住宅の賃貸借に際し、賃借人から賃貸人へ支払われる一時金を客観的に大別すると、次の２つに分けられる。
①解約・明渡し時に返還されるもの
②返還されないもの
①は通常、敷金、保証金と呼ばれ、②は権利金、礼金と呼ばれる。また、ややこしいことに、①と②を含めて敷金、保証金と呼び、そのうちの②の部分を敷引き、解約引きと呼ぶこともある。
先日、大阪簡裁は、敷金返還訴訟にも消費者契約法の適用があると判断し、契約時に充分な説明がなかった上、自然損耗も認められないとして、①②を含めた性格であった敷金の、全額返還を命じた。
確かに十分な説明がなかったとすれば妥当な判決だろう。以下では十分な説明があったとした場合について、問題を整理してみる。
まず、留意すべきは２つの問題を区別して考えなければならないことである。
（ア）敷金という名称に①②を含む「内数表示」をすることの可否。
（イ）「内数表示」「別途表示」を問わず②を取ることの可否。その金額の適否。
（ア）は形式の問題、（イ）は実質の問題である。
まず、形式問題については、これによって本質を左右してはならないと考える。事実、税務上はどちらの表示形式かにかかわらず、実質的な性格に着目して処理している。しかも関西では「内数表示」が主流で、この昔からの習慣をいきなり否定してしまうのはいかがなものか。
実質問題については、近年批判が高まっているが、ある意味で、②を取る方が合理的とも考えられる。というのも、賃借人の交代に際しては、賃貸人に様々な費用が必要となってくるからである（BRIEFING.46参照）。
１年使ったクロスや畳と、１０年使ったそれとは、確かに汚れ方が違う。しかしその交換費用は同じである。そしてその工事期間、及び次の賃借人が入居するまでの期間、部屋は空いてしまう。広告料、仲介手数料、審査費用等もかかる。これらの「交代費用」が②で賄われる（足が出る場合もあるが）と、これらを賃料に転嫁する必要もない。
回転のよい方がもうかるというのは過去の話で、足が出るおそれのある今日では、長く住んでもらう方が賃貸人にとってありがたいのである。②は臨時収益ではなく、臨時費用の補填にすぎないのである。