BRIEFING.177(2008.10.16）
効用積数とは？（１）
「区分所有建物及びその敷地」（BRIEFING.158参照）の積算価格を求める場合、当該部分を含む１棟の建物及びその敷地の積算価格に、当該部分の効用積数の割合を乗じて求める。
たとえば分譲マンションの１戸、賃貸事務所ビルの一室の積算価格を求める場合に採用される方法である。当該部分のみの再調達原価は想定不可能なので、このような面倒な方法となる。
効用積数割合とは、１棟の建物全体の効用積数のうち当該部分の効用積数が占める割合をいい、効用積数とは、当該部分の効用比に、当該部分の面積を乗じたものである。
そして効用比とは、単位面積当たりの効用を、比にしたもので、１棟の建物のどこか一部を100とし、他の部分を点数付けしたものと言えるだろう。基本的には価格比と考えてよい（BRIEFING.118参照）。
４階建のいわゆる｢下駄履きマンション]を例にすると、これらの関係を次の通り示すことができる。
|
|
|
効用積数割合は、たとえば次の通り計算される。
●４階の真中の住戸・・5150／60380≒8.53％
●１階の左側の店舗・・6500／60380≒10.77％
床面積割合は次の通りで、当然ながら効用積数割合とは相違する。
●４階の真中の住戸・・50／570≒8.77％
●１階の左側の店舗・・50／570≒8.77％
１階の右端は玄関ホールで、単独では売買・賃貸借の対象になり得ず、効用は０と査定される。共用の廊下、階段、ＥＶ等も同様、専有部分や賃貸借の対象となる部分の効用増に寄与するが、単独では効用を認識し得ない部分である。