BRIEFING.587（2022.11.16）

減価償却費を織り込んだ利回り

不動産鑑定評価における収益還元法の総費用、及び積算法の必要諸経費等の中の「減価償却費」は、近年「計上主義」から「織込み主義」に変化してきたことを、BRIEFING.535、536において指摘した。簡単に説明すると以下の通りである。

①計上主義・・・・総費用、必要諸経費等に「減価償却費」を計上。
②織込み主義・・還元利回り、期待利回りに「減価償却費」を織り込む。

では、①から②への変化が結論（収益価格及び積算賃料）に影響がないような還元利回りの上昇、及び期待利回りの上昇は、どの程度のものだろうか。次に試算してみる。

仮に土地１億円、建物１億円（計２億円）とした上で次のように想定した。

○総収益(＝積算賃料)は土地建物価格の８％
○減価償却費は建物価格÷50年
○減価償却費を含まない総費用(＝必要諸経費等)は総収益×20％

●収益還元法




　

　		 　総収益 　総費用 　純収益 還元利回り
　		 収益価格
　円／年 　円／年 　円／年 　　円
① 16,000,000 5,200,000 10,800,000 　5.40％ 200,000,000
② 16,000,000 3,200,000 12,800,000 　6.40％ 200,000,000
差 　　　　0 -2,000,000 2,000,000 　1.00％ 　　　　 0
　
●積算法




　

　		 基礎価格 期待利回り
　		 純賃料相当額 必要諸経費等 積算賃料
　　円 　円／年 　円／年 　円／年
① 200,000,000 　5.40％ 10,800,000 5,200,000 16,000,000
② 200,000,000 　6.40％ 12,800,000 3,200,000 16,000,000
差 　　　　 0 　1.00％ 2,000,000 -2,000,000 　　　　0

①から②への変更に伴い、還元利回り及び期待利回りを１ポイントずつ上昇させることにより、同じ結論を得た。勿論これは上記想定の下での結果であるが、１つの試算例として参考になるだろう。さらに、経費を考慮しない利回り、即ち粗利、取引利回り、表面利回りといった利回り（上記例では８％）も、実務上は価格検討の材料とされていることから、それとの関係性も分析・検討の必要があろう。

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